AGEVOLAZIONI ACQUISTO PRIMA CASA UNDER 36

CIRCOLARE FISCALE

 

 

IL BONUS “PRIMA CASA UNDER 36”

LA CIRCOLARE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE DEL 14 OTTOBRE 2021

DETTA LE REGOLE PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI

 
In data 14 ottobre 2021, l’Agenzia delle Entrate, ha pubblicato la Circolare esplicativa n.
12/E intitolata   “ Agev olaz ioni  f isc ali  per  l’ac quis t o  della  c asa  di  a bit az ione  d a  p arte  di  gi ov ani   (cosiddetta prima casa under 36)” , un’agevolazione per l’acquisto della  prima casa finalizzata a favorire  l’autonomia  abitativa  dei  giovani,  in  presenza  di  determinati  requisiti  soggettivi  ed economici;  tale  norma  affianca  la  norma  già  esistente  per  l’acquisto  della  “prima  casa”.  La disposizione prevede, in sostanza, un’agevolazione in favore dei giovani acquirenti di una “prima casa” che, nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non abbiano ancora compiuto il trentaseiesimo  anno  d’età  e  che  abbiano  un  ISEE  (Indicatore  della  Situazione  Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. In termini  generali è prevista l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e, in caso di acquisto soggetto a IVA, il
riconoscimento di un  credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione      1
all’acquisto.  Tali  agevolazioni  si  applicano  agli  atti  di  compravendita  stipulati  nel  periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.
1.   REQUISITI SOGGETTIVI
Il  documento  di  prassi  chiarisce  che  le  agevolazioni  previste  dall’art.  64  del  “Decreto
Sostegni bis” trovano applicazione, ai sensi del comma 6, esclusivamente a favore di soggetti che:
1. non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
2. hanno un ISEE (ICEF per la provincia autonoma di Trento) non superiore a 40.000 euro annui.
1.1. Il requisito anagrafico
Con  riferimento  al primo  requisito, l’applicazione  dell’agevolazione  trova,  pertanto,  un limite anagrafico: si applica soltanto qualora l’acquirente non abbia ancora compiuto 36 anni di età nell’anno solare in cui viene stipulato l’atto traslativo, non essendo sufficiente che tale limite non sia stato superato alla data di stipula dell’atto di acquisto.
A tale riguardo, l’Agenzia fornisce i seguenti esempi:
Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione; 
Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà  36  anni  di  età  nel  gennaio  2022,  al  ricorrere  degli  altri  requisiti  normativamente previsti, potrà beneficiare dell’agevolazione.
1.2. Il requisito economico: l’ISEE
Il citato comma 6 dell’art. 64 del “Decreto Sostegni bis” rinvia al regolamento di cui al D.P.C.M. n. 159 del 2013 e successive integrazioni e modifiche (cfr. art. 10, D.Lgs. 147/2017) sulla base del quale l’indicatore ISEE è calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica DSU (1) (2) rapportati al numero dei soggetti che fanno parte dello stesso nucleo familiare (ad esempio, l’indicatore ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio dell’anno 2019 per gli atti stipulati nel 2021 e a quelli dell’anno 2020 per gli atti stipulati nel 2022). Nel documento di prassi viene precisato che la sussistenza del requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto di acquisto; l’acquirente deve essere in possesso di un ISEE in corso di validità alla data del rogito e, pertanto, tale documento dovrà essere stato richiesto in un momento necessariamente antecedente  alla  stipula  dello  stesso,  mediante  la  presentazione  della  relativa  DSU  in  data anteriore  (o  almeno  contestuale)  all’atto.  A  tal  proposito,  si  precisa  che  il  contribuente,  al momento della stipula dell’atto, deve dichiarare nello stesso:
    di avere un valore ISEE non superiore a 40.000 euro;                                                                                    2
    di essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità o di aver già provveduto a
richiederla, mediante presentazione di apposita DSU in data anteriore o almeno contestuale
alla stipula dell’atto.
A tal fine, è opportuno che nell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE  in  corso  di  validità  o,  laddove  questa  non  sia  stata  ancora  rilasciata,  il  numero  di protocollo della DSU presentata dal contribuente.
Per informazioni più dettagliate in merito all’ISEE corrente, l’Agenzia rinvia al messaggio INPS n. 3155 del 21 settembre 2021 e precisa che il requisito ISEE, sebbene testualmente previsto soltanto nel comma 6 del richiamato art. 64 del “Decreto Sostegni bis”, è riferibile anche agli atti assoggettati a IVA, in virtù dell’espresso rinvio al comma 6 operato dal comma 7 del medesimo articolo e in coerenza con la ratio agevolativa della norma stessa. Infine si ricorda che la DSU ha lo
scopo di illustrare complessivamente la situazione economica del nucleo familiare del dichiarante, mentre l’ISEE presenta un indicatore numerico che è il risultato di tutti i dati contenuti nella dichiarazione sostitutiva unica. Con la presentazione di tale dichiarazione è, quindi, possibile richiedere il rilascio della propria attestazione ISEE. Si evidenzia che l’ISEE ordinario ha validità a decorrere  dal  1°  gennaio  o,  se  successiva,  dalla  data  di  presentazione  della  DSU,  fino  al  31 dicembre  dell’anno  a  cui  fa  riferimento.  Per  “nucleo familiare”  si  intende quello definito  dal regolamento per la determinazione dell’ISEE, da non confondere con la nozione di “familiare a carico” (3). Più precisamente, il “nucleo familiare”, ai sensi dell’art. 3 del D.P.C.M. n. 159 del 2013, è costituito dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dal medesimo articolo (4).
1.3. Gli altri requisiti soggettivi: normativa agevolazione prima casa
Affinché siano applicabili le agevolazioni previste dal DL 73/2021, occorre che ricorrano, congiuntamente, anche i requisiti soggettivi di cui alla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (TUR), approvato con DPR n.
131 del 26 aprile 1986. In base a tali disposizioni, l’acquirente:
a)   deve possedere o stabilire la propria residenza nel comune in cui l’immobile è ubicato entro 18 mesi dall’acquisto o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero  per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui      3 dipende ovvero, nel caso in cui sia cittadino italiano emigrato all’estero, che abbia acquistato l’immobile come “prima casa” sul territorio italiano.
b)  deve dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c)   deve dichiarare, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”, ovvero, in caso contrario, alieni l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.
2.   REQUISITI OGGETTIVI
Analogamente a quanto visto per gli altri requisiti soggettivi, come disciplinati dall’art. 1
Tariffa  allegata  al  DPR  131/86,  con  riguardo  sia  alle  tipologie  di  atti  agevolabili  si  devono considerare:
la tipologia degli atti, atti traslativi a titolo oneroso della proprietà o quota di comproprietà di case di abitazione non di lusso” ed “atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse”;
la natura degli immobili oggetto della misura di favore, “case di abitazione, ad  eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8, A9” (5), anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, limitatamente ad una per ciascuna categoria.
Sebbene l’Agenzia non ne faccia menzione, è utile ricordare che la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22561 del 10 agosto 2021, ha chiarito che, in tema di imposta di registro, ai fini dell’estensione   dell’aliquota   agevolata   per   l’acquisto   della   “prima   casa”,   deve   intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto, ai sensi del d.P.R. 131/1986, Nota II-bis, articolo 1 della tariffa allegata, e sulla base della nozione dettata dall’art. 817 c.c., anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria – nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale C2, C6 e C7 – mera valenza complementare rispetto alla citata mozione civilistica (in senso conforme, Cass. n. 6259/2013).
L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con      4
atto separato (6). In tale ultimo caso, tuttavia, anche l’atto di acquisto della pertinenza deve essere
stipulato  entro  il  termine  di  validità  temporale  dell’agevolazione  in  esame  e  nel  rispetto  dei requisiti soggettivi previsti. In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del  vantaggio  fiscale  andrà  calcolata pro-quota, in  favore dei  soli  soggetti acquirenti  aventi  i requisiti richiesti, ciò in coerenza con quanto chiarito con la circolare n. 38/E del 2005, paragrafo
2.1, in relazione all’applicabilità dell’agevolazione “prima  casa” all’acquisto effettuato da coniugi,
laddove è stato specificato che nell’ipotesi in cui uno solo dei coniugi possegga i requisiti per fruire dell’agevolazione, si ritiene che il beneficio fiscale sia applicabile limitatamente alla quota da esso acquistata. Resta ferma, in tal caso, in capo al co-acquirente che non sia in possesso dei necessari requisiti, l’applicazione del minimo d’imposta di registro dovuto per legge, pari a 1000 euro, oltre alle imposte ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna.
2.1. Contratti preliminari di compravendita e aste giudiziarie
La disciplina agevolativa in esame non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma fa chiaro ed esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di un diritto reale a titolo oneroso.   Come è noto, il contratto preliminare produce, infatti, tra le parti solo effetti obbligatori e non reali.   Ciò precisato, il contratto  definitivo di
acquisto potrebbe, invece, non essere   stipulato (e, in tal caso, come precisato con circolare n.
37/E del  10  giugno  1986,  parte  n. 46,  le  somme    riscosse  in  sede di  registrazione  di quello preliminare rimangono definitivamente acquisite all’Erario) o, comunque, potrebbe non essere stipulato  nei  termini  richiesti  per  l’applicazione  dell’agevolazione,  ciò  sia  con  riferimento  al periodo di validità della stessa sia per quanto riguarda la sussistenza dei relativi presupposti. La tassazione del contratto preliminare resta, quindi, invariata quanto all’applicazione dell’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra, con applicazione delle regole generali. Considerato che l’imposta di registro corrisposta è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo, nel caso in cui l’imposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta  il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’art. 77 del TUR. Ciò considerato, l’Agenzia ritiene che, in presenza delle condizioni di legge, è possibile recuperare l’imposta proporzionale versata relativamente ad acconti e caparra, atteso che l’acquirente non avrà  modo  di  scomputare  alcuna  imposta  dall’acquisto  definitivo,  in  quanto  esente  ai  sensi dell’art. 64 in commento. A tal fine, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita  oggetto  di  agevolazione,  può,  quindi,  essere  presentata  formale  istanza  di rimborso delle predette somme, ad eccezione dell’imposta di registro in misura fissa (Euro 200) versata per la stipula del contratto preliminare e – in caso di acconto soggetto a IVA – l’ulteriore
imposta in misura fissa versata per tale pattuizione. Il rimborso dell’imposta deve essere richiesto      5
dal contribuente,  a pena di decadenza, “entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione”, ossia nel termine triennale previsto dall’art. 77 citato, che decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo. Le agevolazioni previste  dall’art.   64   DL  73/2021   trovano   applicazione   anche   nell’ipotesi  in   cui  il  diritto sull’immobile si acquisisca per effetto di un decreto di trasferimento emesso all’esito di un procedimento giudiziale. A tal fine, viene precisato che le dichiarazioni relative alla sussistenza dei requisiti per l’agevolazione in commento sono rese dalla parte interessata, generalmente, nelle more del giudizio, affinché le stesse possano risultare nel provvedimento medesimo. Dette dichiarazioni  potranno  essere  rese  anche  in  un  momento  successivo,  purché  comunque  ciò avvenga prima della registrazione dell’atto (7).
3.   OGGETTO DELL’AGEVOLAZIONE
Sussistendo i requisiti oggettivi e soggettivi visti nei punti precedenti la norma prevede che:
a)   Se acquisto soggetto ad imposta di registro: esenzione da imposta di registro, ipotecaria e catastale;
b) Se acquisto soggetto ad IVA: è previsto un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta (con aliquota del 4%). Nell’ipotesi b), benché non espressamente previsto le imposte di registro, ipotecarie e catastali previste in misura fissa sono anch’esse esenti.
Nel documento di prassi si precisa che il credito di imposta previsto dall’art. 64, comma 6, del
DL 73/2021 può essere utilizzato, alternativamente:
1)  in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
2) in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto; in caso di incapienza, l'eccedenza può essere utilizzata successivamente fino alla completa estinzione (Circ. Min. 21 settembre 1999 n. 189/E);
3)  in compensazione in F24 ai sensi del D.Lgs. 241 del 1997, ma lo stesso non è cumulabile con il credito d’imposta di cui all’art. 7, commi 1 e 2, della legge 448 del 1998 (8), nel senso che pur non valendo quale “riacquisto” idoneo a formare il credito stesso, non ne determina l’azzeramento. Resta in ogni caso possibile utilizzare tale opzione congiuntamente a quella del punto 2).
Si precisa che nell’ipotesi di compresenza del credito “prima casa under 36” e del credito “prima casa” (anche nel caso in cui si tratti di un credito residuo già indicato nella precedente dichiarazione 730 2020 ovvero Redditi PF 2020), non è possibile indicare nel rigo CR7 entrambi i      6 crediti e, pertanto, il contribuente dovrà esporre ed utilizzare nella dichiarazione Redditi PF 2021
solo uno di essi, rinviando l’esposizione e l’utilizzo dell’altro credito nella dichiarazione (modelli
730 o Redditi PF) dell’anno successivo. È sempre possibile fruire nel modello Redditi PF 2021, ove più conveniente, del credito d’imposta “prima casa” maturato nel 2020 o nel 2021 e fruire del credito d’imposta “prima casa under 36” nella modulistica dichiarativa relativa all’anno d’imposta
2021. Nell’ipotesi che il contribuente, che già possieda un immobile per il quale abbia fruito dell’agevolazione c.d. “prima casa”, acquisti un altro immobile, usufruendo nuovamente delle agevolazioni per la “prima casa”, obbligandosi ad alienare il primo entro un anno, questi può fruire dell’agevolazione prevista; in particolare spetta un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA dovuta in relazione al precedente acquisto agevolato, per un ammontare non superiore all’imposta di registro o all’IVA dovuta per l’acquisto agevolato della
nuova casa di abitazione. Discorso diverso per coloro che alienino un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa” e successivo acquisto di un’altra abitazione con requisiti “prima casa under 36” in tal caso poiché il credito d’imposta viene parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita, che in questo caso è pari a zero, l’Agenzia ritiene non spetti alcun credito d’imposta. Ciò vale anche per gli acquisti in IVA poiché la disposizione agevolativa di cui al citato articolo 64, comma 7, già prevede un ristoro pari all’IVA corrisposta in relazione all’acquisto, sotto forma di credito d’imposta, in forza del quale l’imposta dovuta diventa, di fatto, pari a zero. Qualora fosse ammesso anche il credito di imposta per il riacquisto “prima casa” di cui all’articolo  7  della  legge  n.  448  del  1998,  verrebbe  riconosciuto  al  contribuente  un  doppio beneficio che andrebbe oltre la ratio della normativa in tema di agevolazioni “prima casa”. In conclusione  l’atto  di  riacquisto,  stipulato  usufruendo  dei  benefici  fiscali  di  cui  all’articolo  64, commi 6 e 7, del DL 73/2021, è da ritenersi “neutro” rispetto alla maturazione del credito d’imposta, nel senso che pur non valendo quale “riacquisto” idoneo a formare il credito stesso, non ne determina l’azzeramento. Il credito d’imposta previsto dalla legge n. 448 del 1998 potrà, quindi, comunque maturare in caso di successiva alienazione e riacquisto di “prima casa” privo dei requisiti “under 36”. La nuova disciplina intende, infatti, agevolare il soggetto “under 36” nell’acquisto e nella sostituzione della “prima casa”, azzerando le imposte di registro, ipotecarie e catastali e, indirettamente, l’IVA; non sarebbe, pertanto, ragionevole prevedere un contestuale svantaggio rappresentato dalla perdita del credito d’imposta da riacquisto di cui all’articolo 7 della
legge n. 448 del 1998.                                                                                                                                                 7
Esempio
1)  acquisto di abitazione “prima casa” (A), non soggetto a IVA, per il quale è stata corrisposta l’imposta di registro in misura pari a 1.000 euro;
2)  vendita del primo immobile (A) e riacquisto di un altro immobile (B) usufruendo del regime di esenzione di cui all’articolo 64 del Decreto Sostegni bis (DL 73/2021), con imposta di registro dovuta pari a 0 euro:
    nessun credito d’imposta matura ai sensi dell’articolo 7 della legge n. 448 del 1998;
3)   vendita del secondo immobile (B) e riacquisto di un altro immobile (C) non esente, per il quale
è stata applicata l’imposta di registro in misura pari a 1.500 euro:
    il credito di imposta di cui all’articolo 7 della legge n. 448 del 1998 ammonta a 1.000 euro
(derivante dall’acquisto di (A));
    l’imposta di registro da corrispondere per il nuovo acquisto è pari a 500 euro.
4.   LIBERALITA’ INDIRETTE (ART. 1, COMMA 4-BIS, TUS)
L’Agenzia ricorda che nel caso di liberalità indiretta collegata ad atti concernenti il trasferimento di diritti immobiliari per i quali sia prevista l’applicazione dell’imposta di registro, in misura proporzionale, o dell’IVA, non si applica l’imposta di donazione, ai sensi dell’art. 1, comma 
4-bis del d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni - TUS) (9); ciò posto, ritiene che l’imposta sulle donazioni indirette non si applichi anche qualora l’atto di  compravendita, al quale la liberalità è collegata, sia esentato dal pagamento dell’imposta di registro in  quanto accede ai benefici fiscali di cui all’art. 64, comma 6, del  d.l. 73/2021, in quanto le conseguenze fiscali riguardo alle imposte indirette, per chi chiede le agevolazioni “prima casa under 36”, non possono  essere peggiori rispetto a quelle prefigurate per coloro che chiedono solo il trattamento fiscale ordinario. Pertanto, in presenza di un atto di compravendita di un  immobile, astrattamente assoggettabile all’imposta di registro in misura proporzionale, qualora il valore economico sia fornito da un familiare dell’acquirente (in presenza, pertanto, di una liberalità indiretta), non si applica l’imposta di donazione, ai sensi dell’art. 1, comma 4-bis, anche se il contribuente intenda beneficiare dell’agevolazione prevista dall’art. 64, comma  6,  del  decreto  citato.  Nell’affermare  tale  principio,  l’Agenzia  ribadisce  quanto  già affermato in giurisprudenza (10), ossia che, a tal fine, è necessaria la presenza del nesso tra la donazione del denaro e l’acquisto dell’immobile. In caso di totale assenza o mancanza di prova di tale nesso, non può dirsi integrata la fattispecie della donazione indiretta. Quest’ultima, pertanto, può essere considerata come collegata a un atto di trasferimento immobiliare solo qualora l’atto di liberalità venga espressamente enunciato nell’atto stesso.
5.   FINANZIAMENTI
Per  fruire  dell’esenzione  dall’imposta  sostitutiva  delle  imposte  di  registro,  di  bollo,      8 ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25 per cento  della somma mutuata, la sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali in commento deve essere dichiarata dal mutuatario nel contratto di mutuo o in un documento allo stesso allegato. Trattandosi di un’esenzione dall’imposta sostitutiva, i finanziamenti in questione devono rientrare nel relativo ambito di applicazione, individuato ai sensi dell’art. 15 del D.P.R. 601
del 1973,  Agevolazioni per il settore del credito  (11). Nel caso di finanziamento cointestato e
destinato all’acquisto di immobile ad uso abitativo, l’esenzione di cui al comma 8 dell’art. 64 del “Decreto  Sostegni  bis”  è  applicabile  solo  alla  parte  del  finanziamento  erogata  in  favore  del soggetto che possiede i requisiti di cui all’art. 64, comma 6, del DL 73/2021, in linea con quanto già
chiarito in merito all’agevolazione “prima casa” (12). Sulla quota restante, l’aliquota è applicabile nella misura dello 0,25 per cento nel caso in cui il mutuatario acquisti l’immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”; qualora non sussistano tali requisiti, l’aliquota da applicare è pari al 2 per cento. Per il mutuatario-acquirente è possibile, inoltre, richiedere l’esenzione dal pagamento dell’imposta  sostitutiva anche qualora l’atto di acquisto dell’immobile (per il quale è richiesto il finanziamento) sia stato  stipulato senza avvalersi dell’esenzione di cui all’art. 64, commi 6 e 7, del DL 73 del 2021, nonché qualora, nello stesso, l’acquirente non abbia fatto richiesta di beneficiare dell’ordinaria   agevolazione “prima   casa”, sempre che ovviamente sia in possesso dei requisiti stabiliti dal comma 6 dell’art. 64. Il comma 8, infatti, non subordina genericamente l’esenzione in commento  alla  concreta  fruizione  dell’agevolazione  di  cui  ai  commi  6  e  7,  ma  rinvia direttamente alla sussistenza delle condizioni e dei requisiti indicati al comma 6. Si precisa, infine, che l’esenzione dal pagamento dell’imposta sostitutiva di cui all’art. 17 del D.P.R. 601 del
1973 non comporta l’applicazione, con riferimento ai relativi atti di finanziamento, dell’imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative, alternativamente previste alla prima. Un’interpretazione differente implicherebbe, infatti, per chi richiede di usufruire delle agevolazioni “prima casa under 36”, conseguenze fiscali sfavorevoli rispetto a quelle prefigurate per coloro che chiedono il trattamento fiscale ordinario.
6.   INSUSSISTENZA DEI REQUISITI E DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI
Il comma 10 dell’art.  64 del “Decreto Sostegni bis” disciplina le conseguenze nel caso di      9
“insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni di cui ai commi 6,
7, 8 e 9 o di decadenza da dette agevolazioni”, prevedendo il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi, nonché l’irrogazione di sanzioni secondo quanto statuito per l’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR e dall’articolo 20 del d.P.R. 601 del 1973.  In proposito, si precisa che, laddove sia riscontrata la sola insussistenza dei requisiti previsti specificamente dai commi da 6 a 9 in relazione all’agevolazione cd. “prima casa under 36”, come, ad esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, ferma restando la sussistenza dei requisiti e delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, in caso di atto soggetto a imposta di registro, questa è recuperata nella misura del 2 per cento e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna, ai sensi dell’art. 10, comma 3, del d.lgs. 23 del 2011. Ciò in quanto l’atto contiene già tutte le dichiarazioni e le indicazioni necessarie all’applicazione del regime tributario previsto per la “prima casa”, che costituisce presupposto logico necessario all’applicazione del regime di favore di cui all’art.  64. Analogamente, nel caso in cui l’acquirente abbia fatto ricorso, altresì, al finanziamento di cui al comma 8, l’imposta sostitutiva è recuperata nella misura dello 0,25 per cento. Qualora, inoltre, in relazione a un atto di acquisto di un immobile soggetto a IVA, si riscontri l’insussistenza dei requisiti per poter
beneficiare del credito d’imposta di cui al comma 7, quest’ultimo viene meno, con il conseguente recupero dello stesso (oltre all’applicazione di sanzioni e interessi) nel caso sia già stato utilizzato. Resta ferma l’applicazione dell’IVA con l’aliquota del 4 per cento, così come stabilita dall’articolo
21 della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. 633 del 1972, al ricorrere dei requisiti per l’acquisto della  “prima  casa”  (13).  In  queste  ipotesi,  venendo  meno  i  presupposti  per  godere  delle agevolazioni “prima casa”, l’imposta di registro è determinata nella misura del 9 per cento, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 (14) euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul finanziamento, inoltre, è applicata nella misura del 2 per cento. Il credito di imposta di cui al comma 7, infine, viene meno (con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi), oltre alle conseguenze in materia di IVA per la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” di cui al n. 21) della Tabella A, parte II, allegata al d.P.R. 633 del
1972.
7.   APPLICAZIONE DELLA DISCIPLINA DEL CD. “PREZZO-VALORE”
Ai soli fini della determinazione della base imponibile, in caso di accertata insussistenza dei requisiti di cui all’art. 64 del “Decreto Sostegni bis”  o di decadenza dall’agevolazione, il contribuente può beneficiare degli effetti della disciplina del cd. “prezzo-valore”, recata dall’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005,  n. 266, che prevede la tassazione del trasferimento di un immobile sulla base del suo valore catastale,  indipendentemente dal corrispettivo concordato
nell’atto di compravendita, solo per gli acquisti di  immobili a uso abitativo e relative pertinenze,      10 effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività  commerciali, artistiche o professionali, con esclusione delle vendite assoggettate ad IVA, a condizione che, come previsto
dalla stessa disposizione, l’acquirente ne abbia fatto espressa richiesta nell’atto di acquisto, non
potendo la stessa essere contenuta in un successivo atto integrativo (15).
8.   CLAUSOLA DI SALVAGUARDIA
Con la circolare in commento, l’Agenzia delle Entrate offre un’importante e necessaria tutela a chi ha già beneficiato del bonus “prima casa under 36” sulla base di una prima interpretazione delle norme di riferimento, in quanto fa presente che, in considerazione della circostanza che la disciplina in commento produce effetti già in relazione agli atti stipulati a partire
dal 26 maggio 2021, gli uffici dell’Agenzia valuteranno, caso per caso, la non applicabilità delle sanzioni, ai sensi dell’art. 10, comma 3, della legge 27 luglio 2000, n. 212 (cd. “Statuto dei diritti del contribuente”), qualora riscontrino condizioni di obiettiva incertezza in relazione a comportamenti difformi adottati dai contribuenti anteriormente alla pubblicazione del presente documento di prassi, ossia al 14 ottobre 2021.
 
 
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