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Patto di futura vendita

 

 Come viene impostata l’operazione e quali sono gli aspetti positivi e negativi per le due parti.

 

Da una parte il locatore che diverrà anche  promittente venditore;

dall’altra parte il conduttore che diverrà anche promissario acquirente.

 

Esistono sul mercato formule alternative per acquistare casa in caso di mancanza di liquidità o non facile ottenimento del mutuo immediato.

Formula: contratto di locazione con patto di vendita futura.

Questa formula ha una forma contrattuale mista composta di due parti:

  1. Il contratto di locazione
  2. La promessa di vendita o contratto preliminare di compravendita.

Nel contratto di locazione con patto di futura vendita locatore e conduttore stabiliscono che entro il termine della locazione, l'immobile venga trasferito all'affittuario.

Occorre precisare che la trascrizione del contratto preliminare di vendita perde d'efficacia dopo tre anni ed il promissario acquirente si troverebbe  scoperto da garanzie.

La trascrizione serve per tutelare il promissario acquirente nei i seguenti casi:

- nel caso in cui il venditore abbia intenzione successivamente alla sottoscrizione del preliminare di rivendere l’immobile ad altra person;

- nel caso  di insolvenza  e difficoltà finanziare dello stesso venditore;

- nel caso di ulteriori  trascrizioni ipotecarie o servitu’ passive  o altre pregiudiziovoli.

 Il prezzo fissato della vendita potrà  essere parzialmente o integralmente pagato dai canoni corrisposti, fermo restando il pagamento del saldo a carico del promissario acquirente al

momento della stipula dell’atto definitivo .

 Il promissario acquirente  trascorsi tre anni potrà  decidere se acquistare o no il  bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.

 

Aspetti positivi per il venditore:

1.La proprietà dell'immobile viene mantenuta fino a quando non viene pagato l'intero prezzo stabilito.

2.Ha un doppio beneficio economico e precisamente:

- costituito dal canone periodico di locazione

- alla stipula del contratto preliminare una somma quale della caparra confirmatoria ai sensi dell’art 1385 del codice civile;

Aspetti negativi per il venditore:

Per recuperare l'immobile in caso di una mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto dovrà ricorrere all'autorità giudiziaria per attivare il  procedimento  di convalida di sfratto (art 657 e seguenti del codice di procedura civile)

Le imposte sui fabbricati e le imposte locali quali ad esempio Imu, quota Tasi ( parte che gli compete come proprietario dell’immobile) rimangono in capo al  promittente venditore

Anche le spese per la manutenzione straordinaria sono a suo carico.

Aspetti positivi del promissario acquirente:

Il contratto di locazione registrato sarà opponibile al terzo acquirente in quanto dotato di data certa

Il  contratto preliminare preliminare di compravendita sarà opponibile ai terzi se viene trascritto (mediante stipula dello stesso dal notaio come scrittura privata autenticata).

L'utilizzo dell'immobile è soggetto alla disciplina della locazione.

I costi a carico dell'inquilino sono limitati alla riparazioni di piccola manutenzione salvo diverse pattuizioni nel contratto preliminare di compravendita.

Le imposte sull’immobile sono a carico del promittente venditore ( per effetto del contratto di locazione) fino alla data del rogito notarile di trasferimento di proprietà.

Aspetti negativi del promissario acquirente:

Rischio elevato in caso di insolvenza  del proprietario venditore qualora il preliminare non sia stato trascritto comunque sempre con efficacia per tre anni dalla trascrizione del preliminare).

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